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西部建设:中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元

发布时间:2021-07-18

  西部建设:中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权认购公司非公开发行股份项目资产评估说明

  中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的 天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权认购 新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目 资产评估说明 天兴评报字(2012)第318号 (第1册,共1册) 北京天健兴业资产评估有限公司 二〇一二年八月十日 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明.......................................................................2 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明...............................................................3 第三部分评估对象与评估范围及资产核实说明...........................................................4 一、评估对象与评估范围说明................................................................................4 二、资产核实情况总体说明....................................................................................5 三、核实结论............................................................................................................9 第四部分资产基础法评估技术说明.............................................................................12 一、 流动资产评估说明....................................................................................12 二、 房屋建筑物类资产评估说明....................................................................17 三、 设备类资产评估说明................................................................................30 四、 负债评估说明............................................................................................30 第五部分收益法评估说明.............................................................................................49 一、收益法评估对象..............................................................................................49 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据......................................................49 三、本次收益法的评估假设和限制条件..............................................................49 四、宏观经济态势及行业分析..............................................................................51 五、收益法的基本思路及预测过程......................................................................59 第六部分评估结论及其分析.........................................................................................72 一、评估结论..........................................................................................................72 二、评估结论成立的条件......................................................................................73 三、评估结论的瑕疵事项......................................................................................74 四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响......................................74 五、评估结论的效力、使用范围及有效期..........................................................75 北京天健兴业资产评估有限公司 第1页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第一部分关于评估说明使用范围的声明 评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使 用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个 人,不得见诸公开媒体。 北京天健兴业资产评估有限公司 第2页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写,并由委托方单位负 责人和被评估单位负责人签字,加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《关 于进行资产评估有关事项的说明》。 北京天健兴业资产评估有限公司 第3页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第三部分评估对象与评估范围及资产核实说明 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象和评估范围内容 本次评估对象是中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商 品混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目所涉 及的天津中建新纪元商品混凝土有限公司的股东全部权益。 本项目评估范围为天津中建新纪元商品混凝土有限公司经审计后报表所反映 的全部资产和负债。于评估基准日2012年4月30日天津中建新纪元商品混凝土有限 公司的总资产账面价值为9,280.52万元,总负债账面价值为6,900.31万元,净资产 账面价值为2,380.21万元。 评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产,其中流动资产包括货币资金、 应收账款、预付账款、其他应收款和存货;非流动资产为固定资产、长期待摊费 用。 评估范围内的负债为流动负债,包括短期借款、应付票据、应付账款、预收 账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。 以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致, 并经大华会计师事务所有限公司审计,出具了标准无保留意见审计报告。 评估范围内账面资产和负债的账面价值如下表。 金额单位:人民币万元 项目 2012年4月30日 流动资产 6,922.85 非流动资产 2,357.67 其中:在建工程 固定资产 1,585.75 在建工程 长期待摊费用 771.92 北京天健兴业资产评估有限公司 第4页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 资产总计 9,280.52 流动负债 6,900.31 非流动负债 负债总计 6,900.31 净资产 2,380.21 (二)实物资产分布情况及特点 纳入评估范围的实物资产主要为存货和固定资产,其中存货全部为原材料; 固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆和电子设备。实物资产的特 点如下: 存货主要为企业工程所需的原材料,原材料主要为生产混凝土所需的库存的 水泥、矿粉、河砂、碎石等施工用原料和备品备件等,存货主要分布在天津中建 新纪元商品混凝土有限公司的仓库内。 房屋建筑物1项,为福海园房产,福海园房产目前尚未装修,为住宅用商品房, 已取得房产证,证号为房地证津字第2号,位于津南区葛沽镇解放道 西侧福海园21栋6门501室,建筑面积100.5平方米。账面原值463,761.80元,账面 净值445,404.56元。 构筑物共计11项,构筑物主要包括设备基础及场地、防尘网、场地围墙、生 活区基础等。主要建成于2003年、2008年和2012年。 设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。其中机器设备共68项,主要包 括搅拌机、44米泵、砼清洗分离机、250KW发电机组、生产用燃油炉、50-300T 粉罐、水泥仓等混凝土专用设备;车辆共28项,主要为混凝土搅拌运输车等专用 车辆及尼桑星马牌AM5281GJB、别克SGM7366ATA等办公用车;电子设备共18 项,主要包括电脑、复印机及打印机等办公设备等。设备种类较多,主要分布于 天津中建新纪元商品混凝土有限公司内及各项目施工现场。 (三)企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况 无。 北京天健兴业资产评估有限公司 第5页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 二、资产核实情况总体说明 (一)资产核实组织工作 在进入现场清查前,成立了以现场项目负责人为主的清查小组,制定了现场 清查实施计划,项目组分为房屋建筑物小组、机器设备小组、财务小组和收益法 小组共四个小组分别就企业的资产、负债及损益情况进行清查核实。 自2012年5月9日至5月14日,评估组对申报委估的资产进行了清查和现场勘 察,现将情况说明如下: (二)资产核实主要步骤 1.指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料 前期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资 产基础法评估申报明细表”“收益法评估申报表”填写要求、资料清单,细致准确地 登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文 件资料进行收集。 2.初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料,了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读 资产基础法评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。 3.现场实地勘察和数据核实 依据企业的业务流程,对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根 据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。 4.修改和完善收益法评估申报表并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表,进一步完善资产评估申报 明细表和收益法评估申报表,并向企业财务人员了解财务核算方法、向有关工程 人员了解工程概况、工期、工程成本的增减趋势等情况等。 5.核实产权证明文件 北京天健兴业资产评估有限公司 第6页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 对评估范围的房屋建筑物、机器设备等资产的产权情况进行调查核实,以做 到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产,评估人员通过核实资产的购置合同 或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。 (三)清查的主要方法 实物资产包括存货、构筑物、机器设备、车辆、电子设备。 1.实物性资产的清查方法 存货主要包括原材料。对于原材料,评估人员首先对内控制度进行了核查, 了解企业的存货进、出和保管核算制度,核对企业财务记录、统计报表和实地盘 查,抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录,并查阅相关账簿记录和原 始凭单,以确认该存货的真实存在及所有权归属; 构筑物的清查核实方法:主要以现场勘察为主,即根据企业申报的构筑物清 查评估明细表,对以下内容进行勘察:核对构筑物的地址、坐落部位、地段、层 次和产权边界;核对构筑物的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积;查勘 构筑物的装修、设施及其使用状况;确定构筑物的成新率、完好程度和贬值情况。 查阅主要构筑物的预(决)算书及施工图纸等,填写构筑物勘察记录表;查阅所 有房屋所有权证,主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构” 及“示意图”,检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致,对于未办理房屋所 有权证的,要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。 对设备的核实,主要为①核查实物,即根据清查评估明细表所列项目,查对 设备编号、确认有无此设备,同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、 制造厂家、制造年月。②产权核查,对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑 问的设备进行深入调查,主要通过查阅订货合同、购置发票等为依据;对产权权 属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况,给予高度关注, 进一步通过询问的方式,了解产权权属,并要求委托方和相关当事人出具了“说明” 和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况,检查有关技术文件、资料。 对车辆的清查,我们取得车辆行驶证复印件,核实产权、购置日期和使用日 北京天健兴业资产评估有限公司 第7页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 期,并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对。然后向车辆管理 人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况,并对全部车辆进行现场勘 察。在对车辆清查中,我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重 大事故。 2.流动资产、负债清查情况 对非实物性流动资产和负债进行了清查核实: (1)非实物性流动资产的清查:评估人员主要通过核对企业财务总账、各科 目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审 计师的审计报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非 实物性流动资产进行了核实。 (2)负债的审核:主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业 务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与 债务人的余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况 以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申 报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务,是否有确定的债权人等。 3.对损益类项目的核实和了解 对于收入的核实和了解 评估人员根据企业提供的历史数据及预测表与损益表以及主要合同进行核 对,以了解企业申报数据的准确性、收入构成等情况进行了解。 主营业务成本的核实和了解 本次评估中根据企业现行的核算方法和制度设计了生产成本历史数据及预测 表。通过上述两张数据表及企业当年的主营业务成本,对企业提供的历年成本情 况进行核实和了解。主要了解企业制造费用的构成、发生规律及发生的依据等资 料。 主营业务税金和附加 评估人员通过企业申报的主营业务税金及附加历史数据及预测表、历年损益 北京天健兴业资产评估有限公司 第8页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 表核实和了解了以下主要内容:企业是否是纳税主体,适用的税种和税率,是否 享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的主营业务税金及附加与主 营业务收入或产量、企业历年毛利率的相关性。 期间费用的核实和了解 本次评估过程中主要通过营业费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及 预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。 主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、 变动性费用发生的依存基础和发生规律。 (四)影响清查核实的事项及处理方法 无。 三、核实结论 评估人员经履行以上评估清查核实程序,我们对委估资产和相关负债情况有 了全面的了解。评估基准日企业的资产负债表、利润表和现金流量表及会计报表 附注经过大华会计师事务所有限公司会计师事务所有限公司审计后出具了标准无 保留意见的审计报告,清查结果与产权持有者所申报的资料一致,实物资产大部 分管理维护正常,可正常使用,得出以下相关企业核实结论: (一)资产产权清查中发现的需要披露的情况 1.本次资产产权清查中,评估人员发现被评估单位的房屋建筑物有1项证载 权利人和实际使用人不一致,坐落于津南区葛沽镇解放道西侧福海园21-6-501,房 地证号为房地证津字第2号,用途为普通住宅,面积100.5m2,账面原 值463,761.80、账面净值463,761.80,具体如下: 账面价值 房产证号 名称 面积 证载权利人 实际使用人 原值 净值 房地证津字第 天津中建新纪元商品混凝土有 津南 100.5 463,761.80 463,761.80 刘京 2号 限公司 针对上述无证房屋被评估单位出具承诺,承诺该项房产为被评估单位所有, 并保证该房产完好,可以正常使用,且不存在产权纠纷。 2.一部车辆证载权利人与实际权利人不一致,证载权利人为杨林,具体情况 北京天健兴业资产评估有限公司 第9页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 如下: 数 账面价值 车辆牌号 规格型号 计量单位 购置日期 启用日期 量 原值 净值 津DF9386 SQR7161A2H 2007/2/14 2007/2/14 33,674.16 台 1 33,674.16 天津中建新纪元商品混凝土有限公司对上述车辆产权作出承诺,承诺该车辆 为其所有,不存在产权纠纷。 车辆的证载权利人也针对上述车辆作出说明和承诺,该车辆为被评估单位天 津中建新纪元商品混凝土有限公司所有。 (二)资产清查中发现的需要说明的情况 本次评估过程中发现,被评估单位有1台设备已无法使用,5台设备已无实物, 具体如下: 设备 规格型 计量 数 账面价值 序号 设备名称 启用日期 备注 编号 号 单位 量 原值 净值 1 GD-42 200TD压力机 ZYE-200 台 1 2000年4月 25000.0 2,500.00 无实物 2 GD-45 恒温恒湿养护箱 YH-40B 台 1 2000年4月 7,965.0 796.50 无实物 3 GD-47 雷氏沸煮箱 FZ-31A 台 1 2000年4月 2,475.0 247.50 无实物 4 GD-57 鼓风干燥机 FN101-2 台 1 2000年4月 1,809.0 180.90 无实物 5 GD-06 生产用燃油炉 台 1 2002/11/1 141180.00 14118.00 无实物 6 GD-43 膨胀仪 台 1 2000年4月 5,000.00 500.00 无实物 (三)资产核实总体结论 1.通过核实,我们对评估对象及评估范围的账面资产和负债有了较全面的了 解。 2.通过调查,我们对被评估单位的未来经营有了较全面的认识。 北京天健兴业资产评估有限公司 第10页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 第四部分资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估说明 (一)评估范围 企业申报的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存 货。上述资产在评估基准日账面值如下所示: 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 24,635,732.74 交易性金融资产 - 应收票据 - 应收账款 36,944,503.58 预付账款 3,603,648.34 应收利息 - 应收股利 - 存货 218,389.23 其他应收款 3,826,267.25 一年内到期的非流动资产 - 其他流动资产 - 流动资产合计 69,228,541.14 (二)评估过程 评估过程主要划分以下三个阶段: 第一阶段:准备阶段 对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解,向企业提交评估资料 清单和资产评估申报明细表示范格式,按照资产评估规范的要求,指导企业填写 流动资产评估申报明细表。 第二阶段:现场调查核实阶段 1.核对账目:根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料,首先与企业 的资产负债表核对,相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对,凡有重复申 报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报,做到申报数据真实可靠。 北京天健兴业资产评估有限公司 第11页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 2.现场查点:评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员,对评估基 准日的各项实物流动资产进行了现场盘点,并填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘 点记录”。 第三阶段:评定估算阶段 1.将核实后的流动资产评估明细表录入计算机,建立相应电子数据文档。 2.遵照国有资产评估管理办法和《企业国有资产评估报告指南》及有关资产 评估准则的规定,采用重置成本法,确定其在评估基准日的评估值,编制相应的 评估汇总表。 3.提交流动资产的评估说明。 (三)评估说明 1.货币资金 本次申报评估的货币资金由现金、银行存款及其他货币资金组成。货币资金账 面值为24,635,732.74元。 (1)库存现金账面值3,584.02元,为存放在企业各项目部财务部门的人民币。 评估人员在公司出纳员的陪同下,对库存现金进行了监盘,并采取盘点倒推方法 验证基准日现金余额,并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对,以核 实后的账面值确定评估值。 (2)银行存款账面值5,842,148.72元,主要为该公司在中信银行河西支行、 中信银行梅江支行、招行大沽南路支行、中信银行塘沽支行等开设的银行存款账 户。评估人员对银行存款账面值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核 对,同时评估人员向银行进行了询证,函证结果与对账单记录相符,人民币账户 以核实后的账面值确定评估值。 (3)其他货币资金账面值18,790,000.00元,主要为开具银行承兑汇票保证金 等。评估人员对银行承兑汇票保证金凭证进行了核对,同时评估人员向银行进行 了询证,函证结果与对账单记录相符,其他货币资金账面真实、金额相符,以核 实后的账面值确定评估值。 货币资金评估值为24,635,732.74元,评估无增减值。 北京天健兴业资产评估有限公司 第12页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 2.应收账款 应收账款账面值为40,948,378.81元,计提坏账准备4,003,875.23元,账面净 值为36,944,503.58元,主要为应收桂荷园-天津一建建筑工程有限公司、天津澳赛 尔国际发展有限公司、中国建筑第八工程局有限公司和中建一局(集团)有限公 司的售砼款等。评估人员通过查阅账簿、报表,在进行经济内容和账龄分析的基 础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情 况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后对各项应收款收回的可能性 进行判断。发生时间1年以内的发生评估风险损失的可能性在5%,发生时间1到 2年的发生评估风险损失的可能性在10%;发生时间2到3年的发生评估风险损失 的可能性在20%;发生时间3到4年的发生评估风险损失为50%,发生时间4到5 年发生评估风险损失为80%,发生时间5年以上发生评估风险损失为100%。 按以上标准,确定评估风险损失为4,003,875.23元,以应收账款合计减去评估 风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。 应收账款评估值为36,944,503.58元,评估无增减值。 3.预付账款 预付账款账面值余额3,603,648.34元,未计提坏账准备,账面净额3,603,648.34 元,核算的内容为企业预付的购材料款等。评估人员查阅并收集了相关材料采购 合同或供货协议,澳门六彩资料网站!了解了评估基准日至评估现场作业日期间已收到的货物情况。 经了解,预付账款多数为近几年发生,企业能在合同期限内能收回相应的资产, 未发现呆坏账现象。故以清查核实后的账面值确定评估值。 预付账款评估值为3,603,648.34元,评估无增减值。 4.其他应收款 其他应收款账面余额为233,215.17元,计提坏账准备14,825.94元,账面净额 218,389.23元,核算的内容为职工的备用金等。 评估人员通过查阅账簿、报表及企业提供的无法收回款项的说明,在进行经 济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、欠款 形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后对各 项应收款收回的可能性进行判断。发生时间1年以内的发生评估风险损失的可能 北京天健兴业资产评估有限公司 第13页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 性在5%,发生时间1到2年的发生评估风险损失的可能性在10%;发生时间2到 3年的发生评估风险坏账损失的可能性在20%;发生时间3到5年的发生评估风险 损失为50%,发生时间4到5年发生评估风险损失为80%,发生时间5年以上发 生评估风险坏账损失为100%。 按以上标准,确定评估风险损失为14,825.94元,以应收账款合计减去评估风 险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。 其他应收款评估值为218,389.23元,评估无增减值。 5.存货 存货全部为原材料。评估人员在公司财务部门和仓库保管部门的陪同下,对 公司的存货进行了抽查盘点。该公司财务部门和仓库部门账务相对健全,监控机 制有效,实行月底盘点制度。 各部分的核实后账面金额如下: 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 材料采购 原材料 3,826,267.25 存货合计 3,826,267.25 减:存货跌价准备 存货净额 3,826,267.25 (1)原材料 原材料账面值3,826,267.25元,为企业各生产用库存的碎石、矿粉、粉煤灰等。 其收、发、存按实际成本结算。 企业存放的材料较为集中,评估人员在财务、库管部门陪同下,对部分库存 原材料进行了抽查盘点。 评估人员首先核查了大部分原材料的购销合同、发票,对其购入时间和入账 金额进行了核实;由于原材料都为近期购买且周转较快,随用随购买,其账面价 格与市场价基本相符。故以账面单价乘以实际数量确定评估值。 原材料评估值为3,826,267.25元,评估无增减值。 北京天健兴业资产评估有限公司 第14页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 二、 房屋建筑物类资产评估说明 (一)评估范围 本次房屋建筑物类资产的评估范围为天津中建新纪元商品混凝土有限公司所 拥有的、为本次评估目的所涉及的房屋建筑物及其附属设施。详见下表: 金额单位:人民币元 账面价值 分类 原值 净值 房屋建筑物类合计 463,761.80 445,404.56 固定资产-房屋建筑物 463,761.80 445,404.56 固定资产-构筑物 (二)房屋建筑物类资产概况 1.房屋建(构)筑物分布情况 纳入本次评估范围的房屋建筑物均位于天津市汉沽区、津南区。 2.实物清查情况 天津中建新纪元商品混凝土有限公司的房屋建筑物共1项,为福海园房产, 构筑物及附属设施共计9项(其账面值在长期待摊费用中),主要为办公用房、场 地、围墙、生活区基础等。全部建成于2003年3月份至2011年底。 房屋建筑物类资产为框架结构和砖混结构。 框架结构:基础一般为混凝土独立基础,上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板、 钢结构屋盖形成整个房屋的框架骨架,围护墙体一般为370mm、240mm厚砖墙。 水泥珍珠岩保温,卷材防水。 砖混结构:基础一般为条形基础,实心粘土砖,预应力楼板,瓦屋面防水层; 外墙勾缝清水墙,内墙涂料,水泥楼地面、地砖、局部石材地面;木门、塑钢门 窗。 配套工程:电气照明及消防设施齐全。 3.装修及权属状况 天津中建新纪元商品混凝土有限公司的办公住房为普通装修,外墙为水泥砂 浆粉刷涂料,内墙为抹灰大白刷乳胶漆,门窗大部分为塑钢门窗,地面混凝土。 该办公住房尚未取得房产证。福海园房产目前尚未装修,为住宅用商品房,已取 得房产证,证号为房地证津字第2号。 北京天健兴业资产评估有限公司 第15页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 (三)评估过程 1.收集资料及准备阶段 根据被评估单位申报提供的房屋建筑物资产评估申报表,进行账表核对,并 核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等;查 看有关建(构)筑物的工程图纸等;同时根据被评估单位的实际情况,填写“房屋 建筑物、构筑物状况调查表”。 2.实地勘察阶段 根据账表相符的申报表进行现场实物勘察盘点。对每一评估对象,进行详尽 的现场勘察,对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、 内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详 细的记录,查阅了主要建(构)筑物图纸及相关资料,向房屋建筑物管理维护人 员及使用部门和人员了解房屋建筑物的使用及维护情况。 3.确定成新率 按照原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》,对房屋建筑 物按照地基基础、承重构件、墙体,屋面、楼地面等结构部分,内外墙面,门窗、 天棚等装修部分及水、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值, 再由现场勘察实际状况并打分,根据此分值确定整个建筑物的完好分值率,结合 设计年限确定的理论成新率,综合评定建筑物的成新率。 4.市场调查 评估人员到有关部门进行调查咨询,并搜集建筑工程概(预)算定额和各项 取费标准等资料,了解同类房屋建筑物的建筑造价、行政收费情况,了解目前市 场主要建筑材料价格,以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情况。 调查了解委估房地产所在地房地产市场状况,收集与待估房地产相同或类似地区 的已交易的且用途相同的房地产资料。 5.评估作价阶段 在实施了上述调查和勘察的基础上,根据委估房屋建(构)筑的具体情况, 分别采用成本法和市场法进行评估作价和撰写有关说明。 (四)评估方法 基于本次评估之特定目的,结合各待评建筑物的特点,本次评估按照房屋建 北京天健兴业资产评估有限公司 第16页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法及市场比较法进行评估。采 用成本法评估时,实行房地分估;采用市场法评估时,实行房地合一评估。具体 评估方法介绍如下: (1)房屋建筑物的成本法评估说明 根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料,以建筑物工程量套用现行定额标 准和计取前期及其他费用,按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重置 全价,并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而 计算出建筑物评估值。重置成本法计算公式如下: 评估值=重置全价?成新率 (1)重置全价 重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本 1建安工程费 对价值较高的建(构)筑物,评估人员根据委估房屋建筑物具体情况选出典型 工程,收集典型工程的竣工决算、竣工验收、施工图纸等资料,核实工程量,根 据当地执行的定额标准和有关取费文件,分别计算土建工程费用和各安装工程费 用,并计算出建筑安装工程总造价。对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采 用单方造价法确定其建安工程费;对无法查找到竣工决算等资料的房屋建筑物评 估操作中采用重编预算法或类比法调整确定直接费用。评估中依据《天津市建筑 工程预算基价(2008)》、《天津市装饰装修工程预算基价(2008)》、《天津市安装工程 预算基价(2008)》、《天津08定额说明及计算规则》、《天津市2011年12月材料价格 信息》等文件有关取费标准和市场材料价格,按资产评估操作规范与当地规定的 计费程序计算建安工程费。 同类结构中其他房屋的建筑安装成本采用典型工程差异系数调整法计算,影 响房屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、 跨度、建筑材料、装修标准、设备设施等,把待估对象和典型工程进行比较,获 取综合调整系数,待估对象建筑安装成本等于典型工程建筑安装成本乘以综合调 整系数,从而确定待估对象的建安工程费用。 2前期工程费及建设相关费用 北京天健兴业资产评估有限公司 第17页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 前期及其他费用包括建设单位管理费、可行性研究费、工程勘察设计费、工 程建设监理费等,根据行业标准和国家有关部门收费规定,确定前期费用和其他 费用。具体见下表: 费用标准 序号 费用名称 (%) 计算公式 取价依据 1 建设单位管理费 1.26% 建安工程费?计费费率 财政部财建[2002]394号 2 工程监理费 3.17% 建安工程费?计费费率 发改价格(2007)670号 3 环境评价费 0.09% 建安工程费?计费费率 计委环保总局计价格(2002)125号 项目建议书费及可 4 1.01% 建安工程费?计费费率 计委计价格(1999)1283号 行性研究费 5 勘察费设计费 3.28% 建安工程费?计费费率 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.35% 建安工程费?计费费率 计价格(2002)1980号 3资金成本 资金成本:资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算,工期按建设正常情况周期计算, 并按均匀投入考虑: 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)?合理工期?贷款利息?50% 2011年7月7日执行利率表 项目 年利率% 一、短期贷款 六个月以内(含六个月) 6.10 六个月至一年(含一年) 6.56 二、中长期贷款 一至三年(含三年) 6.65 三至五年(含五年) 6.90 五年以上 7.05 (2)成新率 建筑物成新率的确定,采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算,经加权 平均得出成新率。 理论成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)?100% 勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。 房屋现场勘察打分表 建筑物名称 建筑结构 房产证号 建筑面积 耐用年限 已使用年限 层数 评估基准日 竣工日期 项目 标准分数 评定分数 结构部分 1.地基基础 25 北京天健兴业资产评估有限公司 第18页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 (G) 2.承重结构 25 3.非承重墙 15 4.屋盖 20 5.楼地面 15 小计:(1+2+ 3+4+5)?权重= 6.门窗 25 装饰部分 7.外粉刷 25 (S) 8.内粉刷 25 9.顶棚 25 小计:(6+7+8+9)?权重= 设备部分 10.给排水 30 (B) 11.电气照明 30 12.消防 20 13.供电线)?权重= 鉴定评定分数:G+S+B= 年限法评定:(总使用年限—已使用年限)/总使用年限= 综合成新率:鉴定评定分数?60%+年限法评定分数?40%= 综合成新率=勘察成新率?0.6+理论成新率?0.4 (3)评估值的确定 评估值=重置全价?成新率 (2)房屋建筑物的市场法评估说明 对于市场交易活跃,可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物,采 用市场比较法评估,以同一供需圈内房屋交易的市场价格,通过楼层、面积、装 修等因素调整后确定评估值。 房地产价格=可比实例价格?交易情况修正系数?交易日期修正系数?区域因 素修正系数?个别因素修正系数 运用市场法按下列基本步骤进行: (1)搜集交易实例的有关资料; (2)选取有效的可比市场交易实例; (3)建立价格可比基础; (4)进行交易情况修正; (5)进行交易日期修正; 北京天健兴业资产评估有限公司 第19页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 (6)进行区域因素修正; (7)进行个别因素修正; (8)求得比准价格,调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。 (五)评估典型案例 案例一:福海园房产(房屋建筑物明细表4-6-1序号1) 1、评估对象概况 评估对象位于津南区葛沽镇解放道西侧福海园21栋6门501室,建筑面积100.5 平方米。账面原值463,761.80元,账面净值445,404.56元。 福海园于2009年底开盘,2010年初开始入住,楼层多为低层。评估对象在该 楼盘21栋楼6门501室,朝向南北,建筑面积100.5平方米。混凝土条形基础,上部 为现制钢筋砼框架柱、梁、板、钢结构屋盖形成整个房屋的框架骨架,围护墙体 一般为370mm厚砖和空心砖墙。水泥珍珠岩保温,卷材防水。 目前该房产为毛坯房,尚未进行装修。 委估物业水、电、天然气、暖气、通讯设施齐备。 经现场勘察,上述房产维护保养情况正常,房屋基础、墙体、屋面、楼地面 等均可正常使用。 2、评估对象产权状况 权属状况:据房地证津字第2号记载,建筑面积100.5平方米,证 载权利人为个人。证载权利人与实际权利人不一致,针对上述无证房屋被评估单 位出具承诺,承诺该项房产为被评估单位所有,并保证该房产完好,可以正常使 用,且不存在产权纠纷。房屋证载权利人也作出说明和承诺,该房产为天津中建 新纪元商品混凝土有限公司所有。 3、评估方法和过程 (1)评估方法 因天津市房地产交易市场比较活跃,并且有可比较的交易案例,因此评估采 用市场比较法。 市场比较法是在求取一宗待估房地产的价格时,根据替代原则,将待估房地 产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照,并依据后者已 北京天健兴业资产评估有限公司 第20页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 知的价格,参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得 出估价对象在评估日期房地产价格的一种方法。 运用市场比较法一般按下列基本步骤进行: ①搜集交易实例的有关资料; ②选取有效的可比市场交易实例; ③建立价格可比基础; ④进行交易情况修正; ⑤进行交易日期修正; ⑥进行区域因素修正; ⑦进行个别因素修正; ⑧求得比准价格,调整确定被评估房地产的评估值。 (2)评估过程 ①确定可比交易实例 评估人员到天津市塘沽区葛沽镇有关房地产中介机构调查咨询,经比较选择 建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。 实例A:福海园,共6层,位于第3层,朝向南北,建筑面积98平方米,装修为 中等装修,2012年2月7日成交价格6500元/平方米。 实例B:福海园,共6层,位于第4层,朝向南北,建筑面积95平方米,装修为 中等装修,2011年12月22日成交价格6550元/平方米。 实例C:福海园,共6层,位于第4层,朝向南北,建筑面积83平方米,装修为 中等装修,2012年1月8日成交价格6550元/平方米。 三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下: 表5-1 比较因素条件说明表 因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3 福海园 名称 福海园18号楼 福海园20号楼 福海园20号楼 21-6-501 津南区葛沽 津南区葛沽镇解 津南区葛沽镇解 津南区葛沽镇解 位置 镇解放道西 放道西侧 放道西侧 放道西侧 侧 交易价格 待估 6,500.00 6,550.00 6,650.00 交易时间 2012/4/30 2012/2/7 2011/12/22 2012/1/8 北京天健兴业资产评估有限公司 第21页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 交易情况 正常 正常 正常 正常 房地产用途 住宅 住宅 住宅 住宅 商业繁华程度 一般地区 一般地区 一般地区 一般地区 捷程交通便 度 临次干道解 交通主(次)干 临次干道解放 临次干道解放道, 临次干道解放道, 放道,交通 道数量、级别 道,交通一般 交通一般 交通一般 一般 区域因素 空气质量一 空气质量一般, 空气质量一般, 空气质量一般, 环境质量 般,景观良 景观良好 景观良好 景观良好 好 土地使用年限(年) 68.67 68.67 68.67 68.67 公共配套设施 周围有购物 周围有购物商 周围有购物商 周围有购物商 医院、学校、娱 商场、市场、 场、市场、银行、 场、市场、银行、 场、市场、银行、 乐等 银行、学校、 学校、医院等 学校、医院等 学校、医院等 医院等 基础配套设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 条件宗地临街状况 两面临街 两面临街 两面临街 两面临街 道路类型、级别 双向2车道 双向2车道 双向2车道 双向2车道 建筑物使用状 一般 一般 一般 一般 况 装修情况 毛坯 中装 中装 中装 网络布线系 个别因素 网络布线系统、 网络布线系统、 网络布线系统、 设施、设备 统、有线电 房屋状况 有线电视系统 有线电视系统 有线电视系统 视系统 平面布置 合理 合理 合理 合理 使用功能 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑结构 钢筋砼框架 钢筋砼框架 钢筋砼框架 钢筋砼框架 楼层 5/6 3/6 4/6 4/6 朝向 南北 南北 南北 南北 面积 100.5 98 95 83 建筑外形 长方形 长方形 长方形 长方形 ②根据比较因素条件确定差异: 表5-2 比较因素条件比较表 因素 待估房地产 案例1 案例2 案例3 名称 福海园21-6-501 福海园18号楼 福海园20号楼 福海园20号楼 津南区葛沽镇解放 位置 相似 相似 相似 道西侧 交易价格 待估 6,500.00 6,550.00 6,650.00 交易时间 2012/4/30 相似 相似 相似 交易情况 正常 相似 相似 相似 房地产用途 住宅 相似 相似 相似 因域 商业繁华程度 一般地区 相似 相似 相似 北京天健兴业资产评估有限公司 第22页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 捷程交通便 度 交通主(次)干道 临次干道解放道, 相似 相似 相似 数量、级别 交通一般 空气质量一般,景 环境质量 相似 相似 相似 观良好 土地使用年限(年) 68.67 相似 相似 相似 公共配套设施 周围有购物商场、 医院、学校、娱 市场、银行、学校、 相似 相似 相似 乐等 医院等 基础配套设施 七通一平 相似 相似 相似 条件宗地 临街状况 两面临街 相似 相似 相似 道路类型、级别 双向2车道 相似 相似 相似 建筑物使用状况 一般 相似 相似 相似 装修情况 毛坯 较优 较优 较优 网络布线系统、有 个别因素 设施、设备 相似 相似 相似 线电视系统 房屋状况 平面布置 合理 相似 相似 相似 使用功能 住宅 相似 相似 相似 建筑结构 钢筋砼框架 相似 相似 相似 楼层 5/6 较优 较优 较优 朝向 南北 相似 相似 相似 面积 100.5 相似 相似 相似 建筑外形 长方形 相似 相似 相似 ③根据比较因素条件确定比较因素条件指数: 以待估房地产条件为100,将可比实例条件与之比较,一般分为五个等级,好、 较好、相似、较差、差。每差一个等级,指数增加或减少2%--4%。 表5-3 比较因素条件指数表 比较因素 待估物业 案例二 案例二 案例三 交易价格(元/平方米) 待估 6,500.00 6,550.00 6,650.00 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 房地产用途 100 100 100 100 区域因素 繁华程度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 100 (年) 公共配套设施 100 100 100 100 基础配套设施 100 100 100 100 北京天健兴业资产评估有限公司 第23页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 临街状况 100 100 100 100 道路类型、级别 100 100 100 100 新旧程度 100 100 100 100 装修 100 102 102 102 个别因素配套设施 100 100 100 100 平面布置 100 100 100 100 使用功能 100 100 100 100 结构类型 100 100 100 100 楼层 100 102 102 102 朝向 100 100 100 100 面积 100 100 100 100 建筑外形 100 100 100 100 ④根据比较因素指数计算比较因素修整系数: 比较系数=待估房地产条件指数?可比实例条件指数 表5-4 比较因素修整系数表 比较因素 待估物业 案例一 案例二 案例三 交易价格(元/平方米) 待估 6,500.00 6,550.00 6,650.00 交易日期 100 1.0000 1.0000 1.0000 交易情况 100 1.0000 1.0000 1.0000 房地产用途 100 1.0000 1.0000 1.0000 繁华程度 100 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素 交通便捷度 100 1.0000 1.0000 1.0000 环境质量 100 1.0000 1.0000 1.0000 土地使用年限(年) 100 1.0000 1.0000 1.0000 公共配套设施 100 1.0000 1.0000 1.0000 基础配套设施 100 1.0000 1.0000 1.0000 临街状况 100 1.0000 1.0000 1.0000 道路类型、级别 100 1.0000 1.0000 1.0000 新旧程度 100 1.0000 1.0000 1.0000 装修 100 0.9804 0.9804 0.9804 个别因素 配套设施 100 1.0000 1.0000 1.0000 平面布置 100 1.0000 1.0000 1.0000 使用功能 100 1.0000 1.0000 1.0000 结构类型 100 1.0000 1.0000 1.0000 楼层 100 0.9804 0.9804 0.9804 朝向 100 1.0000 1.0000 1.0000 面积 100 1.0000 1.0000 1.0000 建筑外形 100 1.0000 1.0000 1.0000 比准价格(元/平方米) 6,247.70 6,295.76 6,391.87 权重 33.33% 33.33% 33.33% 评估单价的确定 6,310.00 总价 634,200.00 北京天健兴业资产评估有限公司 第24页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 综上,评估单价为6,310.00元/平方米。评估值为634,200.00元。 案例二、设备基础及场地(构筑物明细表序号第2项) 1、构筑物概况 天津中建新纪元商品混凝土有限公司的构筑物设备基础及场地位于津南厂区 内。于2003年3月竣工并投入使用。账面原值1,968,018.50元,账面净值1,257,891.77 元(其账面值在长期待摊费用中体现)。 该场地总面积20000平方米,结构构造为碎石垫层25cm厚,灰土垫层20cm 厚,场地路面C30混凝土25cm厚,场地两侧设路沿石,场地每6m设伸缩缝。 2、重置全价的确定 重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本 (1)建安工程费 由于企业无法提供工程决算等资料,通过现场勘察,按照建筑物工程量,套 用《天津市建筑工程预算基价(2008)》、《天津08定额说明及计算规则》,并依据《天 津市2011年12月材料价格信息》进行人工、材料价差调整计算得出各分项工程 造价,汇总后得出建筑安装工程造价。委估房屋的评估价值估算如下: 土建工程造价计算表 序号 项目名称 费率代号 费率% 计算公式 金额(元) 1 直接工程费 a 1,458,884.37 1.1 其中:人工费 b 207,348.40 2 施工措施费 c 116,710.75 2.1 其中:人工费 d 23,342.15 3 组织措施费 e 621,299.71 3.1 现场环境维护费 f 30.00 建筑面积*f 600,000.00 3.2 文明施工、安全施工、临时设施 g 1.46% 1*g 21,299.71 4 小计 h 1+2+3 2,196,894.83 4.1 其中:人工费 i 1.1+2.1 230,690.55 5 规费 j 44.21% 4.1?j 101,988.29 6 利润 k 4.50% (4+5)?k 103,449.74 7 税金 l 3.44% (4+5+6)?l 82,640.25 8 造价 m 4+5+6+7 2,484,973.12 (2)前期费用和其他费用 前期费及其他费用计算表 序 费用名称 费用标 计算公式 金额 取价依据 北京天健兴业资产评估有限公司 第25页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 号 准(%) 1 建设单位管理费 1.26% 建安工程费?计费费率 31,310.66 财政部财建[2002]394号 2 工程监理费 3.17% 建安工程费?计费费率 78,773.65 发改价格(2007)670号 计委环保总局计价格(2002)125 环境评价费 建安工程费?计费费率 2,236.48 3 0.09% 号 项目建议书费及 4 1.01% 建安工程费?计费费率 25,098.23 计委计价格(1999)1283号 可行性研究费 5 勘察费设计费 3.28% 建安工程费?计费费率 81,507.12 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.35% 建安工程费?计费费率 8,697.41 计价格(2002)1980号 合计 9.16% 227,623.54 (3)建设期资金成本: 该厂区建成的合理工期为0.5年,一年期贷款利率为6.1%,建设资金按均匀 投入计,资金成本为: 资金成本=(工程建安造价+工程前期及其他费用)?贷款利率?1/2?建设期 =(2,484,973.12+227,623.54)?6.1%?1/2?0.5 =41,367.10(元) (4)重置价值的计算 重置原值=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 =2,484,973.12+227,623.54+41,367.10 =2,754,000.00元(取整) 3、成新率的确定 理论成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限?100% 该场地于2003年3月竣工,经济寿命年限为20年,至基准日已经使用9.08 年 理论成新率=(20-9.08)/20?100%=54.58% 经现场勘查,该场地有沉降现象,表面有温度应力裂缝,局部有轻微破坏现 象,总体维护尚可。勘察成新率按52%计算。 综合成新率=理论成新率?40%+勘察成新率?60% =54.58%×40%+52%×60%=53% 4、评估值的确定 评估值=重置价值?成新率 北京天健兴业资产评估有限公司 第26页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 =2,754,000.00?53% =1,459,620.00(元) (六)评估结果及评估增减值原因分析 1.评估结果 房屋建筑物评估结果汇总表 账面值 评估价值 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 463,761.80 445,404.56 14,107,500.00 11,123,609.00 2,941.97 2,397.42 固定资产-房屋建筑物 463,761.80 445,404.56 634,200.00 634,200.00 36.75 42.39 构筑物及其他辅助设施 13,473,300.00 10,489,409.00 2.评估增减值原因 (1)原值增值是由于本次评估的房屋建筑物建成时间较早,近年来影响造价 的人、材、机等价格有一定幅度上涨,导致了评估原值增值; (2)净值增值,一方面是由于部分临时设施账面净值在长期待摊费用核算, 而本次作为构筑物进行评估所致;另一方面是评估确定的房屋建筑物类资产使用 年限长于会计折旧年限,评估成新率高于会计成新率,导致评估净值增值。 北京天健兴业资产评估有限公司 第27页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 三、 设备类资产评估说明 (一)评估范围 天津中建新纪元商品混凝土有限公司纳入评估范围的设备类固定资产包括机 器设备,车辆及电子设备,申报情况如下表所示: 金额单位:元 账面价值 科目名称 原值 净值 设备类合计 37,203,101.29 15,412,090.85 机器设备 25,135,246.05 11,815,188.02 车辆 11,950,222.74 3,523,827.40 电子设备 117,632.50 73,075.43 (二)设备概况 天津中建新纪元商品混凝土有限公司主要从事主要经营商品混凝土,水泥制品 的生产加工销售及相关服。机器设备主要有搅拌机、汽车衡、铲车等生产用设备 及压力机、水泥净浆搅拌机、砼标准养护设备等检测设备。车辆主要为砼搅拌运 输车21台、办公司用轿车7台,电子设备为复印机、打印机、电脑、空调等。 该公司设备维护保养情况较好,能及时地对设备进行升级、维护,满足日常 工作的需要。截至评估基准日,盘亏设备6台,除上述设备外均能正常使用。 (三)评估过程 1.评估人员于2012年5月对企业申报评估的设备类资产进行了清查核实和 现场勘察工作。 2.清查核实工作 1)为保证评估结果的准确性,根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细 表的内容,评估人员向企业有关管理部门及使用部门发放了设备状况调查表等资 料,并指导企业根据实际情况进行填写,以此作为评估的参考资料。 北京天健兴业资产评估有限公司 第28页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 2)评估人员对企业提供的申报明细表进行核查,对表中的错填和漏填等不符 合要求的部分,提请企业进行必要的修改和补充。 3)现场清点设备,评估人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点, 采取不同的清查核实方法进行现场勘察,原则为覆盖各类、典型勘查。查阅了主 要设备的运行日志、大修理、技改、使用说明书等技术资料和文件,并通过与设 备管理人员和操作人员的广泛交流,了解设备的购置日期、产地、账面原值各项 费用的构成情况。查阅设备的运行和故障记录,填写设备现场勘察记录等。通过 这些步骤,以充分了解设备的历史变更及目前技术运行情况。 4)对重点及主要设备等进行了重点详细勘查,对一般设备按申报明细表进行 抽查,比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。 5)根据现场实地勘察结果,进一步修正企业提供的评估明细表,然后由企业 盖章,作为评估的依据。 6)对评估范围内的车辆产权进行核查,如:核实车辆行驶证、购车发票等。 确认产权明晰。 3.评定估算 1)根据本次评估目的,设备评估主要采用成本法。 2)对于评估范围内设备,我们通过查阅主要加工设备的订货合同、发票,查 询《2012年机电产品报价手册》中设备价格并向设备厂家及商家电话咨询了目前 同型设备的市场售价,在考虑该设备的运输费(含国内运输费)、安装费和主设备 基础费等内容基础上确定重置全价。 3)重点设备的成新率采用现场勘察调整和年限法来综合确定。 4)对评估明细表进行了审查和修改后,进行初步评估汇总。 4.评估汇总 1)经过以上评定估算,结合设备的购置、启用日期至评估基准日的物价、其 他费用、利率、税率的变化情况,综合分析评估结果的可靠性,增值率的合理性, 以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查,进而对评估结果作必要 北京天健兴业资产评估有限公司 第29页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 的调整。 2)在经审查修改的基础上,编辑并汇总机器设备、车辆和电子设备等评估明 细表。 5.撰写说明 按中评协颁发的有关资产评估说明的基本内容与格式,编制资产评估说明。 (四)评估方法 根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备 的特点和收集资料情况,本次评估主要采用成本法进行评估。 (1)重置全价的确定 1)国产设备重置全价的确定 重置全价=(设备购置价格(含税)+运杂费+基础费及安装调试费+前期费及 其他费用(如建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费)+资金成本) 购置价主要依据市场询价和产品报价手册予以确定。 2)设备运杂费 根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装 箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情 况综合确定。 3)设备安装调试费 首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试,如果不包含, 则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低,分别对不同专业性质的生产设备按 不同行业规定的取费标准确定,或评估人员调查了解企业设备实际安装调试费用 综合确定。 4)设备基础费 根据现场勘查,根据设备基础的复杂程度和技术要求高低,分别对不同专业 性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定,或评估人员调查了解企业设备 北京天健兴业资产评估有限公司 第30页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 实际基础费用综合确定。 5)前期费及其他费用 其他费用的取费如下表: 序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据 1 建设单位管理费 1.27% 财政部财建[2002]394号 2 工程监理费 3.16% 发改价格(2007)670号 计委环保总局计价格 3 环境评价费 0.09% (2002)125号 项目建议书费及可行 4 1.01% 计委计价格(1999)1283号 性研究费 5 勘察费设计费 3.28% 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.35% 计价格(2002)1980号 合计 9.16% 6)资金成本 不论是企业自有资金还是从银行借贷资金用于设备购置,均计算资金成本。 资金成本的计算时间按设备的合理工期并假设资金在合理工期内均匀投入考虑, 贷款利率按评估基准日执行的商业银行同期贷款的基准利率确定。 7)车辆重置全价的确定:车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的最 新市场报价及成交价格资料并考虑车辆购置附加税及牌照费用等予以确定。具体 公式为: 车辆重置全价=购置价+[购置价/(1+17%)]×车辆购置附加税率+牌照等费用 (2)成新率的确定 1)机器设备成新率 分别计算理论成新率N1和勘察成新率N2,加权平均确定其成新率,即 成新率N=理论成新率N1?0.4+勘察成新率N2?0.6 理论成新率N1:根据机器设备的已使用年限以及评估确定的不同类型设备的 经济寿命年限,或根据现场勘察情况以及由设备的大修周期、次数确定的超过经 济寿命年限设备的尚可使用年限,计算成新率: 理论成新率N1=(1-已使用年限/经济寿命年限)?100% 北京天健兴业资产评估有限公司 第31页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 或:理论成新率N1=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)?100% 勘察成新率N2:通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案资 料,对设备各组成部分进行勘察,确定其勘察成新率。 2)车辆综合成新率 根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及2000 年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》 的有关规定,按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,即: 使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)?100% 行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)?100% 成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率) 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定,若勘察鉴定结果与按上述方法确定的 成新率相差较大,则进行适当的调整,若两者结果相当,则不进行调整。即: 成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率) 另:直接按二手车市场价评估的车辆,不再考虑成新率。 3)电子设备成新率 成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)?100% 或成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]?100% 另:直接按二手市场价评估的电子设备,无须计算成新率。 (3)评估值的确定 评估值=重置全价?成新率 (五)设备评估案例 案例一:固定式搅拌站(机器设备评估明细表4-6-4序号12) 1、设备概述 规格型号:Betomix3.0A-R/RIM-D 生产厂家:利勃海尔机械(徐州)有限公司 账面原值:2,840,814.28元 北京天健兴业资产评估有限公司 第32页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 账面净值:2,138,639.83元 购置日期:2009年11月 启用日期:2009年11月 基本技术参数 型号 单位 Betomix3.0A-R/RIM-D 理论生产率 m3/h 120 搅拌机型号 3.0RIM-D 驱动功率 Kw 132 每次搅拌生产压实混凝土 m3 3.00 串联料仓骨料总容 m3 140 骨料仓数量 4 粉状剂种类 5 单台水泥螺旋输送机输送能力 t/h 110 单台矿粉螺旋输送机输送能力 t/h 110 单台粉煤灰螺旋输送机输送能力 t/h 90 单台膨胀剂旋输送机输送能力 t/h 60 骨料皮带秤最大称载能力 Kg 7500 水泥秤最大称载能力 Kg 2100 粉煤灰及膨胀剂秤最大称载能力 Kg 400 水秤最大称载能力 Kg 750 2、重置全价的确定 重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金 成本等部分构成。 北京天健兴业资产评估有限公司 第33页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 重置全价=设备购置费+运费+安装调试费+前期费及其他费用+资金成本 设备购置费的确定 根据向设备生产厂家询价,该设备购置价为2,960,000.00元(含税价)。 设备运杂费及安装调试费的确定 该设备购置价中包含了设备运杂费及安装调试费,故本次评估不考虑运杂费 及安装调试费。 其它费用的确定 其他费用的取费如下表: 序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据 1 建设单位管理费 1.26% 财政部财建[2002]394号 2 工程监理费 3.17% 发改价格(2007)670号 计委环保总局计价格 3 环境评价费 0.09% (2002)125号 项目建议书费及可行 4 1.01% 计委计价格(1999)1283号 性研究费 5 勘察费设计费 3.28% 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.35% 计价格(2002)1980号 合计 9.16% 其他费用=设备购置费×9.16% =2,960,000.00×9.16% =271,136.00元。 资金成本的确定 该项目建设期为半年,同期贷款利率为6.1%,按均匀投入资金计算。 资金成本=(设备购置费+其他费用)×6.1%×0.5÷2 =(2,960,000.00+271,136.00)×6.1%×0.5÷2 =49,274.82元 重置全价的确定 综合以上计算,得出设备重置全价如下: 重置全价=设备购置价+其它费用+资金成本 =2,960,000.00+271,136.00+49,274.82 北京天健兴业资产评估有限公司 第34页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 =3,280,400.00元(取整) 6.3成新率的确定 成新率=理论成新率?40%+勘察成新率?60% A.理论成新率N1 设备的寿命年限为10年,该设备2009年11月投入使用,至评估基准日已运 行2.49年,故理论成新率为: 理论成新率N1=(1-实际已使用时间/经济使用时间)?100% =(1-2.49/10)?100%=75% B.勘察成新率N2 评估小组对该设备的现状进行了深入调查,除了听取专业工程师的介绍外, 还深入现场对设备进行逐项检查,查看运行记录,设备缺陷记录,边看边问及到 档案资料室查阅大修记录,及机组各种试验数据,对设备下列方面进行评价,测 算得到的勘察成新率为81%(详见下表)。 设备勘察成新率测评表 序号 测评项目 实际技术状况 标准分 评估分 1 搅拌站主体 整体结构刚性好、承载能力强 15 12 料仓结构完好、输送机运行正常、喂料 2 物料输送系统 20 16 效率高 管路、储罐结构完好无泄漏、水泵、空 3 供液、供气系统 20 17 压机运行正常 4 操作系统 操作稳定、准确 15 13 5 搅拌主机 主机结构完好,效率稳定 30 23 合计 100 81 依据上表,勘察成新率N2为各项得分之和,即N2=81%。 C.成新率N N=N1?0.4+N2?0.6=75%?0.4+81%?0.6=79% 6.4评估值的确定 评估值=重置全价?成新率 =3,280,400.00?79% =2,591,516.00元 北京天健兴业资产评估有限公司 第35页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 案例二:混凝土回收站(机器设备评估明细表4-6-4序号13) 1、设备概述 规格型号:LRS606 生产厂家:利勃海尔机械(徐州)有限公司 账面原值:304,000.00元 账面净值:239,019.92元 购置日期:2010年1月 启用日期:2010年1月 利勃海尔公司生产的LRS606系列残余混凝土回收系统是专门针对搅拌站商品 混凝土生产和输送过程中产生的残余混凝土回收问题而设计的,采用冲洗加旋分 的方式对骨料和污水进行分离,分离出的骨料经振动筛筛分,可将沙子和石子分 离以便重新利用,而冲洗分离过程中产生的污水经专用管道排泄至装有自动搅拌 器的搅拌池中,也可被重复用于搅拌站的生产。整个回收系统通过KUHNKE公司 生产的PLC进行控制,具有手动和自动两种操作模式,可随时进行切换。整套系统 结构紧凑,占地面积小,操作简便,性能可靠,能够和搅拌站联动自动实现对残 余混凝土的充分再利用 基本技术参数 螺杆长度[mm]6,000 螺杆直径[mm]600 传动马达的输出功率[kW]5.5 固体物料卸料高度[mm]2,200 卸料斗的尺寸[mm]?1,650 估计输出[m?/h]12 剩余水盆的尺寸5×3×3米体积大约40立方米 北京天健兴业资产评估有限公司 第36页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 隔离切割[mm]0.25 最大标准粒度[mm]35 2、重置全价的确定 重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金 成本等部分构成。 重置全价=设备购置费+运费+安装调试费+前期费及其他费用+资金成本 设备购置费的确定 根据向设备生产厂家询价,该设备购置价为350,000.00元(含税价)。 设备运杂费及安装调试费的确定 该设备购置价中包含了设备运杂费及安装调试费,故本次评估不考虑运杂费 及安装调试费。 其它费用的确定 其他费用的取费如下表: 序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据 1 建设单位管理费 1.26% 财政部财建[2002]394号 2 工程监理费 3.17% 发改价格(2007)670号 计委环保总局计价格 3 环境评价费 0.09% (2002)125号 项目建议书费及可行 4 1.01% 计委计价格(1999)1283号 性研究费 5 勘察费设计费 3.28% 计委建设部计价(2002)10号 6 招投标代理费 0.35% 计价格(2002)1980号 合计 9.16% 其他费用=设备购置费×9.16% =350,000.00×9.16% =32,060.00元。 资金成本的确定 该项目建设期为半年,同期贷款利率为6.1%,按均匀投入资金计算。 北京天健兴业资产评估有限公司 第37页 中国建筑第六工程局有限公司拟以持有的天津中建新纪元商品混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目资产评估说明 资金成本=(设备购置费+其他费用)×6.1%×0.5÷2 =(350,000.00+32,060.00)×6.1%×0.5÷2 =5,826.42元 重置全价的确定 综合以上计算,得出设备重置全价如下: 重置全价=设备购置价+其它费用+资金成本 =350,000.00+32,060.00+5,826.42 =387,900.00元(取整) 6.3成新率的确定 成新率=理论成新率?40%+勘察成新率?60% A.理论成新率N1 设备的寿命年限为10年,该设备2010年1月投入使用,至评估基准日已运 行2.33。